La compraventa de viviendas se ha vuelto a disparar en febrero: el avance experimentado ha sido del 15,8% en comparación con el mismo mes del año anterior, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística, y las estrellas de las transacciones realizadas en el segundo mes del año han sido, una vez más, las viviendas de segunda mano. “En estos momentos la demanda está muy activa, y si sacas tu piso a un precio de mercado en uno o dos meses lo vendes”, aseguran varios profesionales de la intermediación inmobiliaria. Pero no te creas que con poner un anuncio en Internet llegará una avalancha de gente dispuesta a darte cualquier cifra por tu piso. No es tan fácil: tendrás que ajustar tu oferta a la realidad y saber cómo moverte si quieres lograr tu objetivo sin morir en el intento. Por ejemplo, ¿sabes a qué precio podrías vender tu vivienda? ¿En qué te fijarías para elegir una agencia inmobiliaria? ¿Estás seguro de que la decoración de tu casa le va a gustar a todos los potenciales compradores? 1. Métetelo en la cabeza: el precio no lo decides tú, lo fija el mercado. Determinar el precio al que vas a ofertar tu casa no es tarea fácil. Para hacerte una primera idea, busca pisos parecidos al tuyo en cuanto a metros cuadrados, ubicación y características en los portales inmobiliarios online. Haz una media de los precios y evita fijar un importe muy por encima de esta cifra pensando que así tendrás más margen de negociación. “Nunca saques tu piso a la venta a un precio más alto, porque así estás ayudando a tus vecinos a vender el suyo”, alerta D. José Moraleda, coordinador y formador de la Red Inmobiliaria El Palmeral. El número de llamadas que recibirás te dará una primera pista sobre si has acertado o no con el precio. “Si un piso luce bonito en Internet y nadie llama significa que es demasiado caro; si tienes muchas visitas y nadie compra significa que el precio está bien pero que la casa no es atractiva”. 2. ¿Tienes prisa por vender? Identifica tus prioridades. A la hora de vender un inmueble, precio y tiempo son dos variables indisolublemente vinculadas. Imagínate que ofertas la casa por 150.000 euros, te propones venderla en seis meses y fijas en 135.000 euros el importe mínimo por debajo del cual no estás dispuesto a negociar. “Si pasados los primeros tiempos ni siquiera tienes visitas, algo falla. Habría que bajar el precio de manera gradual hasta que la cifra se ajuste a la demanda; si pasados los seis meses no has vendido aunque hayas bajado el precio hasta el límite, significa que no acertaste una de las dos variables: precio o tiempo”. La Red Inmobiliaria El Palmeral recomienda ajustar el precio en función de la actividad de los compradores: una media de seis visitas al mes acompañadas por las correspondientes ofertas de compra es una señal de que has dado con el precio adecuado. 3. ¿Prefieres apoyarte en una agencia? No todo vale. Si decides contratar una agencia inmobiliaria, escoge bien: hay de todo ahí afuera. “El sector tiene mala reputación y está denostado; el problema es que casi no tiene regulación”. Normalmente los honorarios se corresponden a un porcentaje sobre la operación que ronda el 5%. Si te ofrecen otro acuerdo, rechista. Por otro lado, si la agencia propone bajar el precio alegando que tiene una oferta por una cifra inferior, recomienda pedir que la propuesta esté por escrito y que se deje una señal. “A veces la inmobiliaria ha ofertado el piso a un precio exorbitante y se inventa clientes porque no lo logra venderlo. Si aceptas la rebaja sin más, el comprador mágicamente se esfuma. Tú te quedas sin nada y la agencia logra su objetivo de bajar el precio”. 4. ¿Qué vas a hacer si te pide exclusiva? Realmente puede ser interesante solo si la agencia se compromete a ofrecer determinados servicios, como reportajes fotográficos, anuncios destacados en los portales inmobiliarios, colabora con una red inmobiliaria o garantiza un reporte periódico de las actividades realizadas para que siempre sepás que está ocurriendo con la venta de tu vivienda. “Las condiciones tienen que estar claras y la exclusiva tiene que ser revocable si no se cumplen”, apunta Moraleda. 5. No es suficiente con limpiar la casa: despersonalízala. Quita todas tus fotos y despersonaliza el piso para que pueda gustar a más gente posible. Tienes que hacer todo lo posible para que tu piso luzca bien. Pero este trabajo no se limita a limpiar y recoger lo que está fuera de su sitio. La decoración que has escogido para tu casa puede que no le agrade a todo el mundo: esa colección de muñecos de la que estás tan orgulloso o ese sillón que no quieres tirar aunque tenga agujeros puede que horroricen a un potencial comprador. ¡Y la primera impresión es muy importante! Es necesario eliminar todo lo que sea muy personal y pueda causar rechazo. “Es fundamental quitar todas las fotos, porque el comprador no quiere entrar en el hogar de otra persona”, apunta Moraleda, “cuánto más limpia y minimalista, mejor”. Quien no sepa cómo hacerlo puede recurrir al home staging, una técnica de marketing inmobiliario que con la mejora en la iluminación y el arreglo de desperfectos, entre otras cosas, pretende dejar tu piso lo más neutro posible para que pueda gustar al mayor número de personas. ¡Puede adelantar la venta en varios meses! 6. Arregla los desperfectos. Una puerta que no cierra bien, unos azulejos rotos, una grieta en la pared... ¡son todas cosas que a primera vista pueden echar para atrás! Por eso es recomendable que se arreglen, siempre y cuando no supongan un desembolso muy elevado. “El retorno de la inversión por una pequeña reforma puede ser muy alto. Es más que probable que por 1.000 euros invertidos, la casa se pueda vender en 4.000 o 5.000 euros más. Piensa que cuando vendes un coche de segunda mano no te cuestionas el hecho de arreglarlo: siempre se hace. Con una vivienda debería ser lo mismo”, ejemplifica Moraleda. Por 1.000 euros invertidos en una reforma, el piso se puede vender en 5.000 euros más. 7. Sácale partido a Internet. Los portales inmobiliarios online son el mejor escaparate para tu casa, pero su oferta es muy amplia y es fácil que el comprador se pierda en el mar de anuncios sin fijarse en el tuyo. ¿Cómo hacer para cautivar su atención? Primero, cuida las fotos: no valen imágenes desenfocadas y subidas al contrario. Si no tenemos las herramientas o los conocimientos, podríamos contratar a un profesional, y si hacemos un vídeo, mejor aún. Es importante que las fotografías que tomes de tu vivienda sean de calidad y consigan resaltar las virtudes de tu inmueble aunque ofreciendo una imagen real de él… Si en las fotografías muestras una imagen irreal los posibles compradores se decepcionarán y no comprarán. Por eso es importante que el reportaje fotográfico lo realice un profesional experto en mostrar imágenes atractivas de tu inmueble aunque realistas. 8. Que no te coma el estrés. Considera que si vas a vender el piso por tu cuenta, tendrás que ajustarte a las necesidades de los potenciales compradores. No vale con rechazar visitas en fin de semana o enseñar el piso hecho un desastre porque no te dio tiempo recoger; al contrario, intenta atender las visitas en los momentos del día que más valoricen la vivienda, por ejemplo, cuando hay más luz y menos ruido. Hay que saber mostrar la vivienda pero además hay que conocer cuestiones arquitectónicas, de normativa municipal, fiscales, jurídicas o de financiación que el comprador necesite resolver en el acto. Un comprador necesita respuestas inmediatas, de lo contrario será una oportunidad perdida para ti. 9. Busca asesoramiento antes de firmar. Si finalmente alguien se ha enamorado de tu piso, pero no tienes idea de cómo proceder, busca asesoramiento. Un contrato mal redactado o que no se adapte a las circunstancias de la operación o de las leyes puede traer graves y caros problemas. Te interesa tener un contrato que no dé lugar a confusión, que sea legalmente correcto y que refleje todo lo necesario para llevar a buen puerto la operación.

Seis recomendaciones de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria para conseguir vender una vivienda El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que aglutina a 4.100 API colegiados ejercientes de toda España, realiza 6 recomendaciones para conseguir vender una vivienda. 1.- Interiorizar y asumir que inicia un proceso complejo con riesgos jurídicos y económicos Vender una vivienda no es sólo poner un cartel en el balcón o colgar un anuncio en un portal inmobiliario. La vivienda no es una mercadería común, sino que tiene importante transcendencia jurídica, económica, urbanística, registral, comunitaria y fiscal. Incluso mostrar la vivienda a desconocidos afecta a la seguridad familiar. 2.- Contratar a un API como profesional cualificado Para evitar los riesgos inherentes solo cabe ponerse en manos de un API como profesional cualificado a fin de que para el propietario el proceso sea pacífico, sosegado y seguro. El propietario debe evitar sufrimientos innecesarios. Como consumidor tiene derecho a recibir del profesional un servicio inmobiliario transparente, completo, honesto y seguro, y con información adelantada sobre honorarios a pagar. Obtendrá claras ventajas al contratar un API, especialmente información sobre la situación del mercado en cada zona, sobre el precio correcta de oferta de venta, sobre los aspectos jurídicos, técnicos, y fiscales derivados de la operación. Además el API negociará en su nombre, defenderá sus intereses, y realizará toda la tramitación contractual y documental oportuna. El vendedor entregará las llaves un día y se olvidará hasta acudir a la Notaría para recibir su legítimo cheque. El vendedor es libre de elegir entre una contratación de varios agentes simultáneamente o disponer de un solo agente en exclusiva que ordene adecuadamente el proceso. No siempre se acierta con la idea de que cuantos más mejor. Existen sistemas de colaboración muy eficaces entre agentes inmobiliarios que permiten tener más opciones de una venta rápida, partiendo de un único interlocutor. El propietario debe informarse bien del sistema seguido por el agente y de su paquete de servicios antes de su contratación. 3.- Acertar en el proceso comercializador de venta Para vender hay que hacer visible el inmueble. Lo que no se ve no se vende. El propietario debe comprobar que el profesional contratado va a seguir un plan de marketing idóneo. La publicidad de venta debe ser veraz y completa, no debe ocultarse nada, pero sí debe centrarse en los puntos fuertes que generan atracción de posibles compradores, como su estado, ubicación, distribución, luminosidad, o el mapa comercial, educativo y sanitario de la zona. Es aconsejable que el posible comprador pueda acceder de forma rápida y certera a la información que necesita. 4.- Evitar los sueños de fortuna Ser certero en la fijación del precio evitando sueños de fortuna. El precio puede variar en función de la situación del mercado en cada momento temporal y en cada zona. Fundamental es dejarse asesorar en precio por un API cualificado, y no por vecinos, cuñados y amigos. 5.- Flexibilidad en la negociación Quien quiere de verdad vender debe abandonar posiciones de firmeza absoluta. La compraventa es fruto de un consenso de voluntades. Según la situación del mercado inmobiliario en cada período temporal se puede ser más o menos flexible, pero en general las imposiciones de la propiedad no son aconsejables. Hay que valorar los pros y los contras ante cada propuesta. Por ejemplo se podría aceptar un precio inferior al inicialmente previsto, pero a cambio el vendedor se podría librar de una copropiedad no deseada tras un divorcio, o de un inmueble que genera muchos gastos o de un piso cerrado que se deteriora progresivamente. 6.- Preparar la vivienda para la venta Se debe entender que la vivienda debe ser visualmente atractiva. Los posibles compradores pueden abandonar una visita en los primeros dos minutos por esta cuestión. Lo que les entra por la vista, el olfato o el oído en los primeros momentos es decisivo. Una pequeña inversión para retirar sobrecarga de muebles, pintar paredes, cambiar cortinas, adecuar habitaciones o decorar mínimamente, es sumamente necesario, especialmente en viviendas cerradas. Y en viviendas ocupadas por favor…. no mostrar el piso a primera hora de la mañana con desorden en habitaciones, o después de comer con los olores de la cocina. Un último consejo: guardar los utensilios del aseo personal de los baños durante las visitas.

Próximamente entrarán en vigor ayudas para la compra y el alquiler de viviendas. Prueba de ello es que el gobierno tiene la intención de impulsar e incentivar la compra venta de viviendas para acceder al mercado inmobiliario. El proyecto se llama Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y el encargado de llevarlo adelante es el ministro Iñigo de la Serna. Dicho plan, que todavía es un borrador, se pretende llevar a cabo en los próximos meses y tiene como objetivo las subvenciones a la vivienda. El Ministerio de Fomento aún confía en que los primeros trámites que restan para que el programa plurianual pueda ser efectivo se aprueben a lo largo del mes de enero, pero aun así restará celebrar una conferencia sectorial con todas las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en materia de vivienda. Fuentes del Departamento que dirige De la Serna explican que primero ha de aprobarse en Consejo de Ministros el real decreto, después deberán autorizarse las cuantías de las ayudas, a continuación convocar la conferencia sectorial y, por último, suscribir uno a uno los convenios con cada comunidad. El nuevo Plan Estatal de Vivienda le da relevancia al alquiler, la rehabilitación y también a la compra. Las medidas que se van a incorporar en los próximos meses tienen como objetivo ayudar a las personas (en especial, a los jóvenes y mayores) y dar subvenciones para la compra o el alquiler de viviendas. Los requisitos del plan varían en cada caso. A continuación, os vamos a hacer un pequeño resumen de los requisitos para acceder a las ayudas para la compra de la nueva vivienda para jóvenes menores de 35 años. El Plan Nacional debe ser aprobado como real decreto y pide como requisitos para las subvenciones para la compra de vivienda unos ingresos en el hogar inferiores a unas 3 veces el IPREM. En definitiva, debe ser de 19.170,39 € al año en el caso de cobrar 12 pagas. En cambio, si son 14 pagas la cifra asciende a 22.365,42 euros. Por otro lado, la casa que se va a comprar debe ser la vivienda principal y en ella debemos residir por un tiempo mínimo de 5 años. Además, las personas que lo soliciten (personas menores de 35 años) no pueden tener otra casa, excepto en el caso de no disponer de ella por divorcio, separación u otras causas ajenas a su voluntad. El inmueble puede ser tanto de protección oficial como libre y la ley pretende ayudar a comprar la vivienda con un máximo del 20 % del valor de la misma pudiendo llegar hasta 10.800 euros. Si quieres estar completamente informado de cómo acceder a las ayudas del próximo Plan Estatal de Vivienda, no dudes en ponerte en contacto a través de nuestras oficinas sitas en Elche, en la calle Camilo Flammarión 34 o mediante correo electrónico: info@devallsyescandell.com.

En una situación de mercado como la actual, fijar el precio de mercado de una propiedad inmobiliaria no es una tarea fácil. Es por ello que en Devalls&Escandell le ayudamos a valorar su vivienda. En nuestra agencia inmobiliaria sabemos que disponer de un servicio de valoración altamente cualificado es una gran ventaja para el propietario de un inmueble. Sólo así se puede obtener un valor ajustado a la realidad del mercado y esto se traduce en una venta rápida y en las mejores condiciones posibles. En nuestra agencia inmobiliaria, como colegiados API’s, tenemos acceso a los precios reales de venta a través del Registro de la Propiedad. De esta manera, le ofrecemos un servicio exclusivo a la hora de valorar su inmueble y fijar un correcto precio de salida. Mediante este servicio, le podremos informar de los precios reales de venta de otros inmuebles de su zona, de su calle o incluso la de su mismo vecino. Recuerde que si quiere vender, el precio no lo fija usted, lo hace el mercado. Es por ello que mediante esta herramienta le ayudaremos a fijar el precio más exacto de venta y ésta se haga en un tiempo razonable.