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TE DAMOS LAS CLAVES PARA LA VENTA DE TU VIVIENDA
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14
MAR
TE DAMOS LAS CLAVES PARA LA VENTA DE TU VIVIENDA
La compraventa de viviendas se ha vuelto a disparar en febrero: el avance experimentado ha sido del 15,8% en comparación con el mismo mes del año anterior, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística, y las estrellas de las transacciones realizadas en el segundo mes del año han sido, una vez más, las viviendas de segunda mano. “En estos momentos la demanda está muy activa, y si sacas tu piso a un precio de mercado en uno o dos meses lo vendes”, aseguran varios profesionales de la intermediación inmobiliaria.
Pero no te creas que con poner un anuncio en Internet llegará una avalancha de gente dispuesta a darte cualquier cifra por tu piso. No es tan fácil: tendrás que ajustar tu oferta a la realidad y saber cómo moverte si quieres lograr tu objetivo sin morir en el intento. Por ejemplo, ¿sabes a qué precio podrías vender tu vivienda? ¿En qué te fijarías para elegir una agencia inmobiliaria? ¿Estás seguro de que la decoración de tu casa le va a gustar a todos los potenciales compradores?
1. Métetelo en la cabeza: el precio no lo decides tú, lo fija el mercado.
Determinar el precio al que vas a ofertar tu casa no es tarea fácil. Para hacerte una primera idea, busca pisos parecidos al tuyo en cuanto a metros cuadrados, ubicación y características en los portales inmobiliarios online. Haz una media de los precios y evita fijar un importe muy por encima de esta cifra pensando que así tendrás más margen de negociación. “Nunca saques tu piso a la venta a un precio más alto, porque así estás ayudando a tus vecinos a vender el suyo”, alerta D. José Moraleda, coordinador y formador de la Red Inmobiliaria El Palmeral.
El número de llamadas que recibirás te dará una primera pista sobre si has acertado o no con el precio. “Si un piso luce bonito en Internet y nadie llama significa que es demasiado caro; si tienes muchas visitas y nadie compra significa que el precio está bien pero que la casa no es atractiva”.
2. ¿Tienes prisa por vender? Identifica tus prioridades. A la hora de vender un inmueble, precio y tiempo son dos variables indisolublemente vinculadas. Imagínate que ofertas la casa por 150.000 euros, te propones venderla en seis meses y fijas en 135.000 euros el importe mínimo por debajo del cual no estás dispuesto a negociar. “Si pasados los primeros tiempos ni siquiera tienes visitas, algo falla. Habría que bajar el precio de manera gradual hasta que la cifra se ajuste a la demanda; si pasados los seis meses no has vendido aunque hayas bajado el precio hasta el límite, significa que no acertaste una de las dos variables: precio o tiempo”. La Red Inmobiliaria El Palmeral recomienda ajustar el precio en función de la actividad de los compradores: una media de seis visitas al mes acompañadas por las correspondientes ofertas de compra es una señal de que has dado con el precio adecuado.
3. ¿Prefieres apoyarte en una agencia? No todo vale. Si decides contratar una agencia inmobiliaria, escoge bien: hay de todo ahí afuera. “El sector tiene mala reputación y está denostado; el problema es que casi no tiene regulación”. Normalmente los honorarios se corresponden a un porcentaje sobre la operación que ronda el 5%. Si te ofrecen otro acuerdo, rechista. Por otro lado, si la agencia propone bajar el precio alegando que tiene una oferta por una cifra inferior, recomienda pedir que la propuesta esté por escrito y que se deje una señal. “A veces la inmobiliaria ha ofertado el piso a un precio exorbitante y se inventa clientes porque no lo logra venderlo. Si aceptas la rebaja sin más, el comprador mágicamente se esfuma. Tú te quedas sin nada y la agencia logra su objetivo de bajar el precio”.
4. ¿Qué vas a hacer si te pide exclusiva? Realmente puede ser interesante solo si la agencia se compromete a ofrecer determinados servicios, como reportajes fotográficos, anuncios destacados en los portales inmobiliarios, colabora con una red inmobiliaria o garantiza un reporte periódico de las actividades realizadas para que siempre sepás que está ocurriendo con la venta de tu vivienda. “Las condiciones tienen que estar claras y la exclusiva tiene que ser revocable si no se cumplen”, apunta Moraleda.
5. No es suficiente con limpiar la casa: despersonalízala. Quita todas tus fotos y despersonaliza el piso para que pueda gustar a más gente posible. Tienes que hacer todo lo posible para que tu piso luzca bien. Pero este trabajo no se limita a limpiar y recoger lo que está fuera de su sitio. La decoración que has escogido para tu casa puede que no le agrade a todo el mundo: esa colección de muñecos de la que estás tan orgulloso o ese sillón que no quieres tirar aunque tenga agujeros puede que horroricen a un potencial comprador. ¡Y la primera impresión es muy importante! Es necesario eliminar todo lo que sea muy personal y pueda causar rechazo. “Es fundamental quitar todas las fotos, porque el comprador no quiere entrar en el hogar de otra persona”, apunta Moraleda, “cuánto más limpia y minimalista, mejor”. Quien no sepa cómo hacerlo puede recurrir al home staging, una técnica de marketing inmobiliario que con la mejora en la iluminación y el arreglo de desperfectos, entre otras cosas, pretende dejar tu piso lo más neutro posible para que pueda gustar al mayor número de personas. ¡Puede adelantar la venta en varios meses!
6. Arregla los desperfectos. Una puerta que no cierra bien, unos azulejos rotos, una grieta en la pared... ¡son todas cosas que a primera vista pueden echar para atrás! Por eso es recomendable que se arreglen, siempre y cuando no supongan un desembolso muy elevado. “El retorno de la inversión por una pequeña reforma puede ser muy alto. Es más que probable que por 1.000 euros invertidos, la casa se pueda vender en 4.000 o 5.000 euros más. Piensa que cuando vendes un coche de segunda mano no te cuestionas el hecho de arreglarlo: siempre se hace. Con una vivienda debería ser lo mismo”, ejemplifica Moraleda.
Por 1.000 euros invertidos en una reforma, el piso se puede vender en 5.000 euros más.
7. Sácale partido a Internet. Los portales inmobiliarios online son el mejor escaparate para tu casa, pero su oferta es muy amplia y es fácil que el comprador se pierda en el mar de anuncios sin fijarse en el tuyo. ¿Cómo hacer para cautivar su atención? Primero, cuida las fotos: no valen imágenes desenfocadas y subidas al contrario. Si no tenemos las herramientas o los conocimientos, podríamos contratar a un profesional, y si hacemos un vídeo, mejor aún. Es importante que las fotografías que tomes de tu vivienda sean de calidad y consigan resaltar las virtudes de tu inmueble aunque ofreciendo una imagen real de él… Si en las fotografías muestras una imagen irreal los posibles compradores se decepcionarán y no comprarán.
Por eso es importante que el reportaje fotográfico lo realice un profesional experto en mostrar imágenes atractivas de tu inmueble aunque realistas.
8. Que no te coma el estrés. Considera que si vas a vender el piso por tu cuenta, tendrás que ajustarte a las necesidades de los potenciales compradores. No vale con rechazar visitas en fin de semana o enseñar el piso hecho un desastre porque no te dio tiempo recoger; al contrario, intenta atender las visitas en los momentos del día que más valoricen la vivienda, por ejemplo, cuando hay más luz y menos ruido. Hay que saber mostrar la vivienda pero además hay que conocer cuestiones arquitectónicas, de normativa municipal, fiscales, jurídicas o de financiación que el comprador necesite resolver en el acto.
Un comprador necesita respuestas inmediatas, de lo contrario será una oportunidad perdida para ti.
9. Busca asesoramiento antes de firmar. Si finalmente alguien se ha enamorado de tu piso, pero no tienes idea de cómo proceder, busca asesoramiento. Un contrato mal redactado o que no se adapte a las circunstancias de la operación o de las leyes puede traer graves y caros problemas. Te interesa tener un contrato que no dé lugar a confusión, que sea legalmente correcto y que refleje todo lo necesario para llevar a buen puerto la operación.
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